L’emergenza casa in Trentino alla prova del «semaforo europeo»: mezza provincia è in «stress abitativo»

Se l’emergenza casa fosse una pandemia, il Trentino avrebbe tante «zone rosse». È questo quello che emerge applicando il principio europeo di «stress abitativo» al territorio provinciale.
L’analisi, frutto di stime il più precise possibili, dice che un terzo dei Comuni del Trentino, 58, hanno almeno una delle sue zone in quella che l’Ue definisce situazione di «forte disagio abitativo». Se poi si analizza la popolazione che risiede all’interno di queste località il dato cresce quasi alla metà dei trentini: ossia il 46,7% pari a 254.500 persone.
Il documento comunitario che fornisce la formula con cui fotografare l’emergenza è lo stesso che propone anche le soluzioni: vietare gli affitti turistici e la vendita di seconde case nelle aree sotto «stress abitativo». Una proposta forte, ma che potrebbe permettere ai comuni di operare autonomamente senza aspettare una legge provinciale che ancora non è arrivata, nonostante l’autonomia e nonostante Regioni a statuto ordinario si siano già mosse.

La proposta europea
L’Affordable Housing Act è il regolamento con cui la Commissione europea, tramite il commissario all’Energia e all’Edilizia abitativa Dan Jørgensen, prova ad affrontare la crisi degli affitti. La sua presentazione, ancora in bozza, è attesa per il 9 settembre. Il testo non impone divieti automatici: dà a Stati, Regioni ed enti locali una base giuridica più solida per limitare affitti brevi e acquisti di seconde case, superando la direttiva Servizi che finora bloccava sul nascere ogni restrizione comunale. Le misure, però, potranno valere solo nelle aree classificate «sotto stress abitativo»: quelle dove il prezzo medio di un’abitazione supera di almeno otto volte il reddito disponibile medio, con un rapporto in crescita negli ultimi dieci anni e non in calo nei prossimi tre. Un criterio pensato sulla carta per le grandi capitali europee del turismo, da Venezia a Firenze, tanto che secondo le stime di Aigab l’adozione definitiva non arriverà prima del 2028. Ma cosa succede se lo si applica, già oggi, al territorio trentino?

Come individuare lo «stress»
Per rispondere il «T» ha incrociato due banche dati ufficiali. Da un lato le quotazioni immobiliari Omi dell’Agenzia delle entrate, aggiornate al secondo semestre 2025, che dividono ogni Comune in «zone» omogenee e per ciascuna indicano un prezzo al metro quadro, distinto tra stato di conservazione normale e ottimo: ne abbiamo fatto la media, limitandoci alla tipologia «abitazioni civili», la più diffusa. Dall’altro i redditi imponibili medi 2024 dei Comuni trentini, pubblicati da il «T» sulla base dei dati del Ministero dell’Economia. Applicando la formula Ue – soglia pari a otto volte il reddito diviso la superficie di un’abitazione media, fissata in 95 metri quadri – abbiamo calcolato, zona per zona, se il prezzo di mercato supera quella soglia: in quel caso, la zona è «rossa».

I soliti sospetti
Applicando il metodo emergono conferme, ma anche numeri netti. A Trento 27 delle 32 zone Om (84%) superano la soglia: resiste solo l’estrema periferia, da Sardagna al Monte Bondone, mentre il centro storico supera i 3.900 euro al metro quadro, il valore più alto della città. A Riva del Garda sono 6 zone su 7 (86%), con la sola eccezione di Pregasina; ad Arco 4 su 5 (80%), fuori resta solo la fascia agricola periferica. A Canazei lo stress è totale, con un prezzo medio – 5.650 euro al metro quadro – più che doppio rispetto alla soglia. Ancora più estremo Pinzolo: tutte le 8 zone sono sopra soglia, e nel cuore di Madonna di Campiglio si arriva a 9.500 euro al metro quadro, oltre quattro volte il limite. Rovereto è il caso più eterogeneo tra le città maggiori: 7 zone su 13 (54%) sono sopra soglia, soprattutto in centro e semicentro, mentre la periferia – da Marco a Noriglio – resta sotto.

La fotografia del Trentino
Allargando lo sguardo a tutti i 166 Comuni, delle 460 zone Omi censite per le abitazioni civili 132 (28,7%) risultano sotto stress. Sono 58 i Comuni con almeno una zona rossa, 35 quelli in cui lo sono tutte, mentre 108 non ne hanno alcuna: numericamente prevalgono questi ultimi, spesso piccoli centri di montagna con poche centinaia di abitanti. Ma pesando i dati sulla popolazione residente Istat il quadro cambia radicalmente: stimando che gli abitanti si distribuiscano in proporzione tra le zone di uno stesso Comune, i trentini che vivono in aree sotto stress salgono a circa 254.500, il 46,7% del totale provinciale. È una stima – costruita perché il dato di popolazione non esiste a livello di singola zona – che oscilla tra un minimo di 66.500 residenti (12,2%, nei soli Comuni interamente in zona rossa) e un massimo di 364.800 (67%): un’oscillazione ampia, ma che conferma la sostanza. In Trentino, terra di piccoli Comuni, un residente su due vive già oggi in un contesto che l’Europa considererebbe da tutelare.