A Trento cinquemila case vuote. Cresce la domanda, servono subito seimila appartamenti

Da una parte la proiezione secondo cui, da qui al 2042, Trento avrà bisogno di circa 6mila alloggi e al momento nel capoluogo ci sono 5mila case vuote. Sembrerebbe facile rispondere al fabbisogno, mettendo sul mercato quel capitale immobiliare oggi inutilizzato e invece la sfida, per il Comune di Trento, è molto complessa, e si dovrà delineare all’interno della nuova variante al Piano regolatore generale. Un Prg che potrà muoversi da basi solide: quelle dello studio sulla situazione abitativa a Trento realizzato da Nomisma. «Per affrontare una variante importante al Prg non ci volevamo limitare a una sommatoria di interventi e di richieste urbanistiche – ha spiegato l’assessora Monica Baggia – Ma era necessario definire il quadro organico della situazione della città e dei suoi bisogni futuri, che parte dalle dinamiche insediative prevedibili per i prossimi anni. Per questo abbiamo commissionato lo studio a Nomisma. Un’analisi che ci consentirà di delineare strategie informate, per garantire lo sviluppo della città, all’interno di un quadro in cui si punta al consumo di suolo zero e alla rigenerazione urbana. Un fabbisogno, quello inquadrato, che è abitativo, ma anche produttivo e ricettivo».

Cambia la popolazione
La popolazione residente al 1° gennaio 2024 è di 119.180 abitanti. Dopo un decennio di sostanziale stabilità, la crescita futura sarà modesta (+6,5% al 2040) e trainata dai saldi migratori. A preoccupare è invece l’invecchiamento: negli ultimi dieci anni gli over 65 sono aumentati del 16%, mentre i giovani sono diminuiti del 10%.Nel 2040, quasi un terzo dei trentini avrà più di 65 anni. Un dato che, avverte Nomisma, avrà «ripercussioni profonde sull’equilibrio intergenerazionale e sul funzionamento dei sistemi di welfare». La struttura familiare si trasforma: aumentano le famiglie unipersonali, tra giovani e anziani, con effetti diretti sulla domanda di alloggi piccoli e flessibili. Parallelamente, cresce la pressione sulle periferie, dove molti residenti si sono spostati dal centro.

Trento città affollata
Anche se i residenti di Trento sono circa 120mila, la sua popolazione è in realtà di quasi 170mila, 168.246 persone per la precisione. Si tratta della popolazione «insistente» sulla città, calcolata da Nomisma sommando residenti, lavoratori, studenti e turisti, un dato che porta a un indice di coesistenza del 142,5, superiore a quello di Bologna e Firenze. L’Università di Trento è uno dei principali motori di questa attrattività: il 75% degli iscritti proviene da fuori sede. Tuttavia, mancano circa 800 posti letto negli studentati, questo al netto dei futuri studentati già in corso di progettazione o realizzazione a Trento come quello in area ex Italcemente. La conseguenza è che molti studenti finiscono per competere con i residenti sul mercato privato.

La sfida del turismo
Anche il turismo è in forte crescita: tra il 2014 e il 2023 gli arrivi sono aumentati del 72% e le presenze del 46%. La città concentra l’84% degli arrivi, mentre il Monte Bondone attira il 21% delle presenze e, secondo Nomisma «mostra margini di sviluppo, anche in vista del progetto della funivia». Gli affitti brevi rappresentano una nuova variabile: a fine 2024 risultano 443 alloggi registrati (375 su Airbnb), di cui solo 84 utilizzati per oltre tre mesi l’anno. Questo segmento «toglie ossigeno» al mercato della locazione ordinaria, già carente.

La «questione casa»
Il nodo abitativo è il cuore della diagnosi Nomisma. Oggi 6.600 nuclei familiari necessitano di un alloggio sociale o di un sostegno economico per il mutuo.Il fabbisogno futuro stimato è di quasi 6.000 nuove abitazioni entro il 2042, pari a circa 330 alloggi all’anno nel periodo 2023-2035 e 260 all’anno nel periodo successivo. Di queste, circa un settimo dovrà essere di edilizia sociale. Anche le imprese hanno «fame» di casa. Il 75% delle imprese segnala difficoltà nel reperire lavoratori a causa dell’alto costo degli alloggi. A fronte di questa domanda, il Prg vigente offre una potenzialità edificatoria residua di 518 mila metri quadrati di superficie utile residenziale e 360 mila produttiva, concentrate per oltre i tre quarti nella «città del fondovalle» e per il 15% nella collina occidentale: Sopramonte, Cadine e Vigolo Baselga. Località in cui, spiega l’assessora, «erano stati previsti sviluppi residenziali negli anni ‘80 oggi sproporzionati e su cui andrà fatta una riflessione».

La mappa del vuoto
Ma accanto al potenziale edificabile ci sono anche 5.000 abitazioni sfitte o inutilizzate, pari al 7,7% del patrimonio residenziale: un patrimonio che, sottolinea Nomisma, «va riportato sul mercato» prima di consumare nuovo suolo. Guardando alla collocazione di questi appartamenti immobili si nota come molti si trovano in zone di assoluta attrattività abitativa. La circoscrizione che ha più case vuote è infatti il Centro Storico e Piedicastello, dove sono tra 700 e 3mila. Seguono poi altre aree ad alto interesse residenziale come Martignano, Cognola, Povo e Villazzano, oltre a Mattarello e Ravina. «Come riportare queste case sul mercato dell’affitto? Non è facile – osserva Baggia – Bisogna agire su più fronti. Sicuramente servirebbero intermediari a garanzia dei proprietari, anche un fondo che copra eventuali morosità darebbe più sicurezza. Infine servirebbero azioni più forti sull’Imis, ma per questo servono interventi normativi provinciali».

La sfida del nuovo Prg
Questo insieme di complessità e potenzialità dovrebbe trovare risoluzione nella nuova variante al Prg, di cui la fotografia di Nomisma sarà la base. Il Comune punta a ripensare lo sviluppo urbano con una visione più sostenibile e inclusiva. Tra le azioni previste: ridisegnare gli ambiti edificabili non attuati, introdurre l’obbligo di riserva per l’edilizia sociale, favorire attività produttive ad alto valore ambientale e sociale, e promuovere la densificazione lungo l’asse del trasporto pubblico veloce.